上海土地 权属性质 国有建设(上海市国有建设用地)

根据相关法律及政策，本市公房征收利益归属于承租人及同住人，相较于同住人，承租人的认定则简易许多，通常以房卡记载的为准。

但需特别说明，为征收而变更，或在征收决定发布以后变更的承租人，其性质等同于签约代表，该承租人并不必然可获得公房动迁利益。

虽房屋征收新政已落地出台多年，但实践中，对于何谓同住人，哪些人属于同住人，哪些人不属于同住人，仍有不少争论，本期依据相关法律规定并司法实践试加以说明。

【何谓同住人，同住人认定法律依据】

根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第五十一条（有关用语的含义）本细则中下列用语的含义：（三）共同居住人，是指作出房屋征收决定时，在被征收房屋处具有常住户口，并实际居住生活一年以上（特殊情况除外），且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。

【在本市无常住户口，或虽有本市户口，但无被征收房屋处户口的，能否被认定为同住人】

根据《上海市高级人民法院关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》有下列情形之一的人，也视为同住人：

1. 具有本市常住户口，至拆迁许可证核发之日，因结婚而在被拆迁公有住房内居住的，即使居住未满一年，也视为同住人。但其在该处取得拆迁补偿款后，一般无权再主张本市其他公房拆迁补偿款的份额;

2. 一般情况下，在本市无常住户口，至拆迁许可证核发之日，因结婚而在被拆迁公有住房内居住满五年的，也视为同住人，可以分得拆迁补偿款;

3. 在被拆迁公有居住房屋处有本市常住户口，因家庭矛盾、居住困难等原因在外借房居住，他处也未取得福利性房屋的;

4. 房屋拆迁时，因服兵役、读大学、服刑等原因，户籍被迁出被拆公有居住房屋，且在本市他处也没有福利性房屋的。

【实际居住生活一年以上如何认定】

当下裁判规则较为普遍的做法是：

（1）以户口最后一次迁入实际居住为准，虽曾经长期居住，但户口迁出再迁入，再迁入以后未实际居住一年以上的，极大可能被排除。

（2）须成年后实际居住一年以上，虽未成年时长期实际居住，但成年以后没有形成紧密关联的居住则也有可能不被认定为同住人。

上述规则仍须结合个案具体判断，若未居住系因被征收房屋面积狭小、家庭矛盾等，或与房屋来源、控制形成紧密关联的，则影响较小。

【何谓本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人】

“其他住房”限定为福利性质房屋，公房同住人在他处购买的商品房不属于“他处有房”。

职工向工作单位承租单位职工宿舍，虽然职工与单位之间形成租赁关系，但双方并非基于福利分房形成的公有住房租赁关系。

职工一般不办理公房调配手续，也没有取得公房租赁凭证，故一般不应视为“他处有房”。

公房同住人在他处因私房征收而分得的安置房，原则上不属于“他处有房”，但在私房征收中享受过托底保障等福利性政策的除外。

【空挂户口人员的补偿利益】

空挂户口人员并非公有住房的承租人或者同住人，在被征收房屋既无产权利益，亦无居住利益，一般不属于征收补偿安置对象。

如果在征收补偿安置时确实基于户籍因素考虑过该部分人员利益的，可适当给予货币补偿。

补偿款的数额可以参考因人口因素而增加补偿价值予以酌定。需要注意的是，确定空挂户口人员系配房考虑对象必须有明确依据，应当由征收单位出具加盖公章的情况说明。

亦即，虽不符合同住人安置条件，但被征收房屋户申请了居住困难拖底保障，则可享受因人头因素增加部分的利益。如果没有居困补贴的，则不存在所谓的“人头费”。

【如何认定居住困难】

“居住困难”是指在他处房屋内人均居住面积不足法定最低标准，须要提醒各位居民注意的是，此处的“居住困难法定最低标准面积”的认定并非以征收时的标准为依据，而是以被征收房屋调配时的法定面积为准。

【公房承租人在征收之前将房屋出租给案外人使用或者经营的，房屋的实际使用人（次承租人）能否参与征收补偿利益分割】

2012年《国有土地房屋征收与补偿条例》实施后，一般租赁合同的承租人不再是征收补偿法律关系中的被安置人，因征收导致租赁合同无法继续履行的，属于一般租赁合同纠纷，依照租赁合同的相关法律规定处理。

【未成年时受配公房的性质】在对公有住房的成年同住人进行认定时，如果该当事人在未成年时曾与其父母共同受配过公房，是否属于“他处有房”？

由于对文件的理解或办案经验问题，导致实践中争议极大，对此，正确理解是：未成年时曾与父母共同受配过甲公房，成年后又分得乙公房，在确定乙公房同住人时，因未成年人与父母共同受配甲公房时，未成年人并非作为独立的民事主体，而是附随于父母的居住利益，故原则上不属于他处有房，不影响其成年后所获得乙公房在征收时同住人的认定。

【他处虽有住房但居住困难的情况】

指在他处房屋内人均居住面积不足法定最低标准的情况。这里所指的他处房屋的性质，仅限于福利性质取得的房屋，包括原承租的公有住房、计划经济下分配的福利房、自己部分出资的福利房，房款的一半以上系用单位的补贴所购买的商品房，公房被拆迁后所得的安置房(包括自己少部分出资的产权安置房)，以及按公房出售政策购买的产权房等。

【在公房内居住的未成年人问题如何解决】

对在公房内居住的未成年人实际承担监护义务的人，可以就该房屋的拆迁补偿款适当多分（如果该未成年人父母不属于同住人，该未成年人亦可能会被排除）。

承租人或同住人允许他人未成年子女在自己承租公房内居住，一般可认定为属于帮助性质，并不当然等于同意该未成年人取得权利份额。

【下列情形不能被视作同住人，无权分得拆迁补偿款】

1. 将本来享有的他处公有住房权利予以处分，居住在被拆公房的;

2. 获得单位购房补贴款后已有能力购房而不购房，仍居住在被拆公房的共同居住人;

3. 已在本市他处公房拆迁中取得补偿款。

【公有居住房屋拆迁补偿款，在承租人、同住人之间如何分配】

承租人、同住人之间，一般遵循一人一份、均等分割的原则。

(一)有以下情况之一的，可酌情多分：

1. 承租人或同住人属于年老体弱，缺乏经济来源，且按均分所得的补偿款，无法购得房屋保证其正常生活的;

2. 承租人或同住人在取得公房承租权时额外支付过较多款项的;

3. 对公房内居住的未成年人实际承担监护义务的。

(二)属于本市两处以上公房承租人的，其对各处被拆迁公房的补偿款均有权主张分割。

【其他亲历疑难要点】

1、被征收房屋内无在册户籍，亦即空户状态的，由此产生的征收补偿利益归原承租人的继承人所有，前提未被房管所收回。

2、承租人已加入他国国籍的，因征收补偿利益的安置主体是中国公民，在有其他共同居住人的情况下，该承租人可能因国籍的丧失而失去征收补偿利益。

3、房屋的来源取得、控制与征收利益的分配至为关键，公房动迁利益的分配仍须结合每一具体个案、每一在册户口综合研判分析。

个案无绝对，以上要旨仅供参考，疑难复杂问题请留言或私信咨询。

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