房地产融资存在的问题(房地产融资存在的问题及对策以万科为例)

证券时报记者 曹晨

2023年政府工作报告对房地产的表述主要涉及两大方面。一方面，需求端应“加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题”；另一方面，供给端须“有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展。”

首次提及防范化解

优质头部房企风险

今年政府工作报告中重点提及房地产领域的防风险和支持住房需求等内容，这也延续了去年底中央经济工作会议的部署，其中，在有效防范化解重大经济金融风险方面，房地产是重点关注行业之一。

“防范化解优质头部房企风险”的表述首次写入政府工作报告，与此同时，该工作的意义重大已经成为共识。

全国政协委员、中信资本董事长张懿宸在接受证券时报记者采访时表示，“防范化解优质头部房企风险”有助于化解金融风险、维护金融稳定，同时也有助于改善消费预期、维护市场稳定。

他还关注到，出现问题的房企，经过多年发展，往往在优质城市的核心区位，会沉淀一定规模的核心资产，但由于自身债务风险，以及该类资产标的大、流动性差的特点，通过大宗交易变现难度较大。“在此背景下，可以发挥REITs的优势，帮助问题房企的核心资产变现。”

尽管政府工作报告中未提及“保交楼”工作，但保交楼的重要性在此前多次会议中均有提及，预计今年“保交楼”仍是“防风险”的重要发力点。

拓宽房企融资渠道

2022年下半年以来，在化解房企风险、支持房企合理融资方面，多部门已经出台多轮利好政策，从“第一支箭”银行信贷支持，到“第二支箭”债券融资帮扶，再到“第三支箭”股权融资松绑，全方位多渠道为房企引入活水。

全国人大代表、58同城CEO姚劲波建议，加大对房企发债融资的支持力度，在疏通房企债权融资渠道，降低房企融资成本，逐步改善房企融资环境等方面。相关部门及金融机构应给予房企同等的融资待遇，加快融资担保体系建设、下调融资利率等措施。

对于拓宽房企融资渠道方面，张懿宸也重点提出应发挥REITs的优势。在全国两会他带来的提案就包括，建议阶段性推出具有中国特色的商业不动产公募REITs。

全国政协委员、禹洲集团创始人林龙安建议，在实际风险可控的范围内将民营企业、地产开发企业列入白名单，对优质民营企业加入可增信名单等。“将一些自身经营较好、债务结构合理的优质民企列入可增信名单，提供征信保护、通过帮助企业信用增进完成债券发行，让其能够在公开市场发债，从而打通资金流循环链条。”

房地产企稳充满信心

3月7日，在2023年全国两会第二场“部长通道”，住房和城乡建设部部长倪虹表示，现在对房地产行业充满信心。

对2023年的房地产工作，倪虹表示，要稳住房地产，就要坚持因城施策、精准施策、一城一策，大力支持刚性和改善性的住房需求，提振信心，促进房地产市场企稳回升，平稳健康发展。

与此同时，倪虹还表示，首先要增加保障性租赁住房的供给和长租房的建设，重点解决好青年人新市民的住房困难问题。他还特别强调了防风险的重要性，要防范化解房地产“灰犀牛”风险，避免和金融风险、地方债风险交织发生系统性的风险。要“抓两头、带中间”，以精准拆弹的方式来化解风险。

在全国政协委员、香江控股董事长翟美卿看来，前期宽松政策和低房贷利率政策确实使得一部分城市初现复苏迹象，但复苏是局部而非全面的，底部修复过程也较为缓慢，短期内市场仍需要温和的政策保驾护航。

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