上海临港股票行情分析图(上海临港股票现价多少钱)

当我们还在念叨22万/㎡的汤臣一品，深圳湾一号早已突破了30万/㎡！

当我们还沉浸在10万/㎡的唐镇震撼中，临港滴水湖边的房子挂牌超过了7万/㎡！

数据来源于：贝壳

是不是后悔没在临港2万+的时候上车？

感觉错过了第二个前滩？

其实大可不必！

因为现在的临港二手房就是玩！

笔者很赞同网友的一句话：6万/㎡买到临港去干吗？

游泳吗？

奇异倒挂

临港二手房之怪现状

经过一轮行情，临港滴水湖及周边的二手房价格，已经到了令人咋舌的地步，形成了严重的一二手倒挂现象。

前段时间，万达钻石湾之所以能引起一阵轰动也是因为项目开盘均价32530元/㎡！

与此相对，万达钻石湾周边10年内的次新房公寓，挂牌5-6万/㎡，在不计算二手交易税费的情况下，已经形成超过2万的一二手倒挂！

在链家（贝壳）上，临港成交纪录停留在了今年2月之前：

数据来源于：链家

而目前的挂牌价，则从3万+到6万+不等，局部甚至突破7万！

从成交量来看，临港的二手房市场，在2016年达到高峰，之后一直在2000-4000套之间徘徊。

直到今年，已成交2479套，有望重新超越4000套大关。

同时，临港的二手房价格也在不断的上涨。

尽管网签价和真实成交价存在差异，但总体上升则是不争的事实。

其实滴水湖板块二手房价格居高不下也是有原因的：

背后的本质问题是临港房屋供应结构：高品质次新商品房源的稀缺，造成一二手交易量的倒挂！

上海是一个以二手房交易为主的市场。

2020年，上海一手房成交约8万套，二手房成交约30万套，一二手比例为1：3.75。

而之所以说临港不能复制前滩神话，更大的原因在于这里有着更充足的新房供应！

限价的新房接近无限的供应，留给二手房的空间并不大！尤其是接下来的两年！

爆发的新房市场

天花板已经安排

看过去五年，临港新城的商品房供应量自从2019年就开始下降了。

最恐怖的是去年，供应量才只有701套。

而本轮单次新增的供应就有1692套之多，达到了去年的两倍以上。

再来看临港新城的成交状况，在2021年达到了792套。

几乎把今年前期的新盘供应完全消化。

而2016-2020期间，临港新增供应量是13543套，而同期成交达到了15262套。

成交量大于供应量，说明购房客户对区域的认可。

再看临港新城2016-2021年的成交，2021年临港新城的新房成交价已经达到了32064元/㎡，总体上呈现逐年上涨的趋势。

分析近五年来临港新城商品住宅成交的面积段，主力面积段是70-90㎡，占比约39%，其次是90-110㎡，占比约29%，排第三的成交面积段是110-140㎡。

说明临港的商品房成交依然以刚需为主。

上周，第三批新建商品住宅项目入市公布。

其中临港竟然入市了6个项目，和宝山、嘉定、奉贤、青浦持平。

而在这6个项目中，就有着代表临港新房价格的天花板项目---陆家嘴滴水涟岸：

公寓、联排都算上，均价3.4万/㎡！

无限未来的临港

无限供应的新房

人口规划和人才规划

根据临港新片区“2035规划”，到2035年，新片区常住人口规模将达到250万左右，主要为高学历的精英人才。

如果觉得2035年太远，那就来看看4年后的临港人口规划：

到2025年，临港规划范围内实有人口规模将达到90万。

最近开盘的万达钻石湾创下了临港新纪录：

724套房源全部被临港3.1人才包揽！

这也意味着，临港板块高收入人群占有率已经逐年在拔高。

到2025年，要让临港自贸新片区的人口达到100万，2035年的目标是250万，相当于接下来15年每年15万的人口流入。

要导入人口，必须有核心产业，临港核心片区的规划便是最大的看点！

滴水湖沿地铁线的区域属于临港核心区101片区，居住价值是最高的，也是一二手倒挂最严重的区域。

临港未来供应新盘位置图

临港核心区101片区：

101片区临港大道地铁站西侧将建设100米+150米核心地标建筑，打造以国际文化旅游度假为特色的城市商业生活中心。

片区的规划定位主要是围绕16号线临港大道轨交站点，结合海昌极地海洋公园和冰雪世界，打造商业文化游乐集聚区。

101片区有地铁、有文娱，有教育，是宜居程度最高的片区之一。

临港102：文教生活片区

接下来看102区域，被定位为文教生活区。突出教育+居住两个特点。

区域内汇聚了5所大学、1所高中（建设中）、4所中学（2所规划中）、4所小学（1所规划中）、4所幼儿园、1所幼托。

• 5所大学：上海电力大学、上海机电学院、上海建桥学院、上海海洋大学、上海海事大学；
• 1所高中：上海中学东校高中部（在建中）；
• 4所中学：临港实验中学、临港第一中学，2所正在规划中；
• 4所小学：临港建平小学、临港建平小学（茉莉路校区）、明珠小学、1所正在规划中；
• 4所幼儿园：馨苑幼儿园、方竹幼儿园、海音幼儿园、冰厂田幼儿园；
• 1所幼托：规划中。

港城新天地：一期星巴克、屈臣氏、必胜客、肯德基、上影等众多商家，二期卜蜂莲花，海底捞等，很多“临港首店”都在这！

居住则聚集了保利蔚蓝林语、临港首府、宜浩佳园、滴水湖馨苑、碧云壹零等9个住宅小区，还有港城馨悦里和港城馨云里两个限价房。

今年又新增了龙光项目、中建八局项目、临港城投&深圳特发项目。

临港103：科创发展片区

103板块由三大部分组成：科创总部湾区、顶尖科学家社区和临港科技城，重点集聚发展科技服务等现代服务业。

顶尖科学家社区：规划有世界顶尖科学家科学大会永久会址、10个以上顶尖科学家实验室等。

临港科技城：依托“信息飞鱼”实现数字经济创新要素高度聚合，建设“数字丝路”的国际枢纽口岸。

临港105：金融集聚片区

临港产业全局的方针是六个字：左金融右科技。

105片区正是金融集聚片区！

整个105片区分为中央商务区、跨境国际贸易与国际社区、国际信息产业集聚区、配套产业服务区。

配套产业服务区以居住功能为基础，为区内产业提供教育、医疗、体育等配套功能服务，打造宜业宜居的现代化产业新城。

供地新规划

5月20日，上海土地市场官网发布了第一批集中入市地块，其中临港新片区有5幅，其中103社区顶尖科学家社区占3幅，泥城2幅。

• 自贸区临港新片区PDC1-0401单元顶尖科学家社区H11-01、H12-01、J01-01、J02-01地块：住宅下限2255套；
• 自贸区临港新片区PDC1-0401单元顶尖科学家社区H08-01、J03-02、J04-01地块：住宅下限1686套；
• 自贸区临港新片区PDC1-0401单元顶尖科学家社区H07-01A、H07-04、J06-01地块：住宅下限1823套；
• 自贸区临港新片区重装备产业区04PD-0303单元H06-01、H16-04地块：住宅下限2770套；
• 自贸区临港新片区重装备产业区04PD-0303单元H04-02地块：住宅下限4000套；

5块地加起来一共12534套住宅。

再加上之前出让地块以及老盘加推，说2万套一点也不夸张。

除了新房供应给二手房带来的压力之外，临港的二手房市场头上还有一把更大的刀：

这里抛砖引玉，供大家讨论

临港是要做上海的雄安还是上海的深圳？

你认为呢？欢迎评论区留言拍砖~

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